Uma interface muito relevante na cadeia de produção de empreendimentos imobiliários é entre a organização responsável pela implantação de um empreendimento e seus diversos executores. Existem diferentes modalidades de contrato praticadas para a condução desses trabalhos. Uma das mais comuns, senão a mais comum, é a da contratação em regime de empreitada, na qual o contratante estabelece uma relação baseada em um escopo definido e delimitado que sustenta uma determinada condição comercial. A condução de trabalhos na implantação de empreendimentos imobiliários nesse regime de contratação implica a transferência de determinados fatores de risco para o executor, em particular quanto à ocorrência de desvios de escopo que impliquem a alteração das condições de execução previamente estabelecidas. Essas situações originam reivindicações da parte que se julga afetada pela ocorrência desses desvios de escopo.

Dada a frequência com que essas situações ocorrem, cabem algumas reflexões quanto a esse cenário. Para balizá-las, são apresentados adiante dados de um segmento de mercado específico, o da implantação de empreendimentos imobiliários destinados a suportar operações do mercado varejista.

Inicialmente deve-se ressaltar que o ciclo da administração de um contrato compõe-se de todas as ações envolvidas, com a entrega e aceite dos serviços cuja finalidade é assegurar que o vendedor execute o contrato e receba o pagamento conforme o estabelecido. O contrato de construção determina as intenções do proprietário/contratante e o método de execução do projeto. O proprietário/contratante deve escolher o método de contratação e o tipo de contrato, o qual deve atender a seus principais objetivos, os quais são normalmente metas de prazo, requerimentos para garantia de preço, flexibilidade para fazer mudanças justificáveis e determinação do risco para transferir a quem melhor puder gerenciá-lo.

Em contratos de construção, é praticamente impossível que todos os tipos de problemas que possam ocorrer durante a fase de execução da obra sejam citados e tratados adequadamente. Pode haver falhas, conflitos e ambiguidades de entendimentos, além dos fatos novos que irão surgir independente da vontade do executor e da intenção da proposta que deu origem ao contrato e daí podem surgir as reivindicações ou pleitos contratuais.

As reivindicações são muito comuns na indústria da construção. É fato que muitas são legítimas e não acionam disputas ou confrontos entre o contratante e o contratado. Caso o contratante e o contratado cheguem a um acordo, é necessário que um Adicional ao Contrato seja formalizado. Esse normalmente se configura como um acordo por escrito para modificar, adicionar ou alterar o escopo de trabalho, o valor, a forma de pagamento, e as datas das atividades.

O termo reivindicar tem o significado de reclamar aquilo a que se acredita ter direito, solicitando uma compensação. Segundo o PMBok - Construction Extension (Project Management Institute - 2004) a distinção entre uma reivindicação de uma modificação é o elemento de desacordo entre as partes, isto é, se o serviço ou prazo adicional é devido ou não. Se não for, a reivindicação deve se processar para uma negociação, mediação, arbitragem e finalmente litígio antes de ser finalmente resolvido. As reivindicações também podem surgir pelo contratante, o qual pode acreditar que algum requerimento do contrato não está sendo atendido.


Principais ocorrências de reivindicações

Um estudo junto a uma empresa de varejo foi realizado a fim de se constatar as principais ocorrências de reivindicações em obras das unidades (lojas) dessa empresa durante o ano de 2008. O principal objetivo era de, por meio dos dados cedidos, quantificarem-se os desvios, e, pela análise da natureza dos mesmos, apresentar um entendimento dos principais riscos aos quais a empresa contratante está exposta.

As ocorrências apresentadas nesse estudo são reivindicações das empresas contratadas em sua maioria por "preço fechado" (expressão comum para se referir aos contratos em regime de empreitada por preço global), para execução de obras civis e instalações. Essas empresas receberam um projeto executivo, um memorial descritivo, um caderno de encargos e um caderno de especificações para formarem seus preços globais.

No final de cada obra, as mesmas apresentaram reivindicações de aumento de preço por diferentes motivos. Para o melhor entendimento da natureza das reivindicações, essas foram agrupadas de acordo com o assunto ou departamento que a originou.

Um empreendimento varejista é caracterizado por galpões comerciais em nosso estudo com aproximadamente 11.000 m², e, quando implantado em grandes metrópoles, se caracteriza também por um edifício com vários níveis, comumente para a alocação do grande número de vagas exigidas pela natureza do mesmo.

A construção desse empreendimento requer várias etapas construtivas, que envolvem desde todo o serviço de infraestrutura (terraplenagem, fundação, pavimentação) até estrutura, cobertura, sistemas (refrigeração, elétrica, hidráulica, incêndio, ar-condicionado).

Pelas características do planejamento financeiro-econômico de um empreendimento desse setor, na fase de implantação deve-se adotar um rigoroso sistema de programação e controle de escopo e prazo. Um empreendimento de varejo requer normalmente em seu planejamento um grande investimento inicial e dessa forma, para que os indicadores da qualidade econômica da operação estejam situados em patamares aceitáveis, é desejável que a geração da receita aconteça o mais cedo possível, uma vez que comumente os recursos aportados para implantar o empreendimento são próprios da rede varejista.

Dessa forma, o planejamento do empreendimento requer que a fase de implantação seja acelerada, buscando-se, portanto, que a construção seja conduzida dentro de prazos de execução comprimidos.

Em obras de empreendimentos varejistas normalmente se considera várias atividades e etapas sobrepostas, assim como diversos empreiteiros trabalhando conjuntamente.

Portanto, a flexibilidade para alterações e desvios passa a ser muito pequena, uma vez que a duração das etapas da implantação deve ser a menor possível e, portanto, caso haja quaisquer modificações no processo, é muito possível que qualquer replanejamento afete a data de finalização do empreendimento.

O mesmo ocorre em relação aos custos. Considerando-se que a duração da obra deve estar contida sempre dentro do prazo mínimo determinado no planejamento da implantação do empreendimento, o risco de ocorrências que podem levar a um aumento de custo é muito grande. Ocorrências dessa natureza provocam quebras na qualidade do investimento, levando os indicadores econômicos a níveis que não recomendariam a decisão de investimento num primeiro momento.

A figura acima caracteriza o percentual de pleitos por aumento de custo na média das obras dessa rede de varejo em estudo, no ano de 2008.

Depois de realizada a análise de cada reivindicação e estudado sua origem, as mesmas puderam ser agrupadas da seguinte forma:

• Reivindicações por modificações e/ou erros de projeto.
• Reivindicações por alteração de escopo solicitado pelo cliente ou projetista.
• Reivindicações por solicitações de modificações na obra pela equipe de montagem.
• Reivindicações por alterações na obra, por processos construtivos.
• Reivindicações por alterações do projeto e escopo por exigências legais.

As reivindicações foram divididas pelo tipo de solicitação de modificação de escopo.

Observando-se a figura mostrada na página anterior, pode-se notar que apesar da maioria das reivindicações terem sido originadas por solicitações de mudança de projetos (49%), interferências externas (29%) e solicitações da equipe operacional (9%), ainda assim, 23% das reivindicações ocorridas foram causadas diretamente nas obras. As fontes mais usuais de perturbações ocorridas em obras e que geram reivindicações são: [i] - erros de orçamentos; [ii] - necessidade de modificação de material por condições climáticas; [iii] - mudança de processos executivos; [iv] - uso inadequado de equipamentos.

As reivindicações geradas por erros de projetos tiveram sua origem em aumento de escopo por revisões de projetos emitidas ao longo da obra, e/ou, por falhas nas informações, que acabaram por gerar incremento de escopo em relação ao contratado.

Interferências externas são modificações de escopo geradas por solicitações de órgãos legais ao longo da aprovação do projeto e/ou vistorias em fase de obra. Depois de solicitações por projetos, é a segunda maior origem das reivindicações.

Por fim, as solicitações do operador durante a montagem da loja é o item que tem menos percentual de reivindicações, denotando que o problema de fato está na fase de implantação do empreendimento.

Se o contratado for tido como responsável pelos desvios, e os custos correspondentes, por princípio, não estiverem contemplados na formação de seu preço, sua rentabilidade poderá ter sido seriamente afetada. Se o contratante tiver sido o responsável, o empreendimento certamente perdeu a qualidade de seus indicadores que foram apresentados para a decisão de investir.

Podemos concluir que, em obra de construção civil, independente da forma contratual, por mais bem redigido e equitativo que esteja o contrato, por melhor que sejam os projetos e por mais explícitas que sejam as especificações, haverá motivos para reivindicações.

A reivindicação é ainda uma área nova de estudos e, sendo a construção civil um setor que se utiliza de contratos de longa duração, cada vez mais surge a preocupação por parte dos contratantes e contratados desse setor em saber como prevenir, identificar, elaborar, quantificar, apresentar e negociar uma reivindicação.